事務所を借りるときの面積に関する注意点

 

貸事務所を借りるとき、予算や場所などはもちろん重要ですが、まずはどのくらいの広さの事務所にするのかを決めなくてはなりません。

ここでは専有面積の表示に関することをまとめてみました。

貸室の広さを表すのは

不動産会社から発信される物件の募集図面やウェブページには、それぞれの貸室の情報が詰まっています。

【専有面積】の欄に、「坪」と「㎡」のどちらか、もしくは両方で示されている数字が貸室の広さとなります。
どちらかしか表示がない場合は、以下の要領で計算することができます。

1坪＝約3.30578㎡

1㎡＝約0.3025坪

 

居住用と事業用の面積の違い

居住用の場合、専有面積のなかには玄関から入った部屋の中、キッチンやトイレ、浴室や納戸など、すべての部屋の面積が入っています。

また、募集図面では居室ごとに「〇〇畳」「△帖」などと部屋の広さまで表示されていることが多く、この表示によって、使える居室の面積がだいたいイメージできます。
この「○○畳」「△帖」というのも、細かくいうと京間サイズ、江戸間サイズなどと種類があり、広さは様々なのですが、この話はまた次の機会に．．．。

さて、事業用の場合は居住用とは違い、スケルトン（骨組みだけの状態）であったり、居抜き（前入居テナントが使用したままの状態）であったりと、さまざまな状態で募集が行われています。

したがって、専有面積内にある設備はそれぞれ違い、表示される面積に含まれるものが物件によって違います。

どんな状態で引き渡されるのか、どんな設備があるのかは確認をしましょう。

 

共用部は面積に含まれる？

ある程度大きなオフィスビルにはトイレやリフレッシュスペースなど、他のテナントさんと共用で使用する部分があるので、そのスペースをどう扱うかによっては契約面積の表示が違ってきます。

面積表示の方法は、以下の二つがあります。

• ネット面積・・・オフィスとして利用できる、有効スペースの面積。
  借主が専有できる面積のことで、居室の場合と同様の感覚です。
• グロス面積・・・オフィスとして利用できる有効スペースの面積と、共用部のトイレや給湯室等、
  専有部分と共用スペースの一部をあわせて表示した面積のこと。

グロス面積での表示がされている場合は、実際に利用できる専有スペースがどのくらいなのか、事前に確認が必要になります。

面積の測り方の違い

こちらは居住用・事業用共通ですが、面積の取り方にも次の2つの計算方法があります。

• 壁芯面積（かべしんめんせき・へきしんめんせき）壁や柱の厚みの中心線から測った床面積のことです。
  建築基準法では床面積をこの壁芯で計算されるため、不動産広告の専有面積もだいたいがこの壁芯面積での表示となります。
• 内法面積（うちのりめんせき）壁の内側の寸法で計算した床面積のことです。
  柱などの厚みは含まないので、こちらの計算方法のほうが、実際に専有する面積といえます。
  登記簿謄本には内法面積で記すことになっています。

不動産広告ではこれらの表示方法に決まりはないので、どちらの表示であるのかは確認しなくてはなりません。

 

表示面積には落とし穴がいっぱい

例えば検索サイトで、面積を絞って貸事務所を検索するとします。

「30坪くらいがいいな～」

と30坪以上で検索すると、あたりまえですが30坪以上の物件が出てきますよね。

しかし検索結果に出てくる物件は、そのサイトに登録されている契約面積での絞り込まれたものなので、グロス面積なのかネット面積なのか区別はつきません。
やってはいけないことですが、なかには不動産屋さんがおとりで大きめにしていることも・・・(-_-;)

また、ネット面積の表示でも、貸室内に水回りがあって面積内に含まれているかいないかでは、ワークスペースとして利用できる広さは変わってきます。

必要なワークスペースを基準に探さないと、

「30坪あると思っていたら、ワークスペースに使えるのが25坪しかない！」

なんてことになるかもしれません。

物件を探すときには、スペースをどう使うか計画した上で、必要な面積を決めておくことが重要ですね。